Wer eine Immobilie mit Grundschuld verkaufen möchte, stellt sich häufig dieselbe Frage: Muss die Grundschuld vor dem Verkauf gelöscht werden oder ist ein Verkauf trotzdem möglich?
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie der Verkauf abläuft, welche Möglichkeiten es gibt, welche Fehler Sie vermeiden sollten und worauf Eigentümer im Jahr 2026 besonders achten sollten.
Kurzfassung für Eilige
- Eine Immobilie mit Grundschuld zu verkaufen ist in den meisten Fällen problemlos möglich.
- Die Grundschuld muss vor dem Verkauf normalerweise nicht gelöscht werden.
- Der Notar koordiniert gemeinsam mit der Bank die Ablösung des Darlehens und die Löschung der Grundschuld.
- Die Höhe der eingetragenen Grundschuld hat keinen Einfluss auf den Marktwert Ihrer Immobilie.
- Eine frühzeitige Klärung der Restschuld und vollständige Unterlagen sorgen für einen reibungslosen Verkaufsprozess.
- Mit einer realistischen Wertermittlung und einer guten Vorbereitung lässt sich der Verkauf meist ohne Verzögerungen abschließen.
Was bedeutet eine Grundschuld überhaupt?
Die Grundschuld dient einer Bank als Sicherheit für ein Darlehen und wird im Grundbuch eingetragen. Anders als viele Eigentümer vermuten, entspricht sie nicht automatisch der aktuellen Restschuld des Kredits.
Beispiel:
- Eingetragene Grundschuld: 350.000 Euro
- Offener Kredit: 112.000 Euro
Im Grundbuch bleibt dennoch die ursprüngliche Grundschuld bestehen, solange sie nicht gelöscht wird.
Deshalb bedeutet eine eingetragene Grundschuld nicht, dass eine Immobilie belastet oder schwer verkäuflich ist.
Immobilie trotz Grundschuld verkaufen
Der Verkauf einer Immobilie trotz Grundschuld gehört zum normalen Tagesgeschäft auf dem Immobilienmarkt. Tausende Immobilien wechseln jedes Jahr den Eigentümer, obwohl noch eine Finanzierung besteht.
Der übliche Ablauf sieht so aus:
- Käufer und Verkäufer einigen sich auf den Kaufpreis.
- Der Notar fordert bei der finanzierenden Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung an.
- Ein Teil des Kaufpreises wird verwendet, um das bestehende Darlehen abzulösen.
- Nach Zahlung bestätigt die Bank die Löschung der Grundschuld.
- Der Käufer wird als neuer Eigentümer eingetragen.
Der Verkäufer muss sich also in den meisten Fällen nicht selbst um die Löschung kümmern.
Ablauf des Verkaufs einer Immobilie mit Grundschuld
1. Restschuld bei der Bank ermitteln
Vor dem Verkauf sollte die Bank mitteilen, wie hoch der noch offene Darlehensbetrag ist. Diese sogenannte Ablösesumme bildet die Grundlage für den späteren Zahlungsablauf.
2. Immobilie professionell bewerten
Der Verkaufserfolg hängt wesentlich von einer realistischen Wertermittlung ab. Ein zu niedriger Angebotspreis verschenkt Vermögen, ein zu hoher Preis verlängert häufig die Vermarktungsdauer.
Gerade im Immobilienmarkt 2026 achten Käufer stärker auf marktgerechte Preise als noch in den Niedrigzinsjahren.
3. Kaufvertrag beim Notar
Der Notar koordiniert den gesamten rechtlichen Ablauf. Er informiert die Bank, erstellt den Kaufvertrag und sorgt dafür, dass Käufer und Verkäufer rechtlich abgesichert sind. Eigentümer, die eine Immobilie mit einer Grundschuld verkaufen möchten, sollten die Ablösesumme frühzeitig bei ihrer Bank anfordern. Dabei helfen Ihnen unsere Immobilienmakler in Hamburg, um Verzögerungen beim Notartermin zu vermeiden.
4. Kaufpreiszahlung
Der Käufer überweist den Kaufpreis nach Erfüllung aller Voraussetzungen.
Die Bank erhält zunächst den Betrag zur Darlehensablösung. Der verbleibende Rest wird an den Verkäufer ausgezahlt.
5. Löschung oder Übernahme der Grundschuld
In den meisten Fällen wird die Grundschuld gelöscht.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie jedoch auch vom Käufer übernommen werden, beispielsweise wenn dieser dieselbe finanzierende Bank nutzt. Diese Konstellation kommt allerdings vergleichsweise selten vor.
Löschung der Grundschuld
Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
| Möglichkeit | Wann sinnvoll? | Vorteil |
|---|---|---|
| Löschung der Grundschuld | Regelfall | Klare Eigentumsverhältnisse |
| Übernahme der Grundschuld | Einzelfälle | Spart teilweise Notar- und Grundbuchkosten |
Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der Finanzierung des Käufers und den Vorgaben der beteiligten Banken ab.
Typische Fehler beim Verkauf
Verkauf ohne Kenntnis der Restschuld
Wer seine tatsächliche Ablösesumme nicht kennt, kann den Verkauf finanziell falsch kalkulieren.
Zu späte Kommunikation mit der Bank
Die Beschaffung der Löschungsbewilligung benötigt Zeit. Erfolgt die Anfrage erst kurz vor dem Notartermin, kann sich der gesamte Verkauf verzögern.
Falsche Annahmen über die Grundschuld
Viele Eigentümer glauben, eine hohe Grundschuld schrecke Käufer ab. Tatsächlich interessiert Käufer vor allem der Zustand der Immobilie, die Lage und ein marktgerechter Kaufpreis. Wer eine Immobilie mit einer Grundschuld verkaufen will, muss sich mit unseren Immobilienmaklern in Hamburg in der Regel keine Sorgen machen. Entscheidend ist vielmehr, dass die Finanzierung und die Kaufabwicklung sauber vorbereitet werden.
Praxisbeispiel
Ein Eigentümer möchte sein Einfamilienhaus verkaufen.
- Verkaufspreis: 590.000 Euro
- Eingetragene Grundschuld: 320.000 Euro
- Offene Restschuld: 135.000 Euro
Nach der Kaufpreiszahlung erhält die Bank zunächst die 135.000 Euro. Anschließend stellt sie die Löschungsbewilligung aus. Der verbleibende Kaufpreis wird an den Verkäufer überwiesen.
Die eingetragene Grundschuld beeinflusst den Verkauf in diesem Fall praktisch nicht.
Welche Unterlagen sollten vorliegen?
Checkliste für Eigentümer:
- ☐ aktueller Grundbuchauszug
- ☐ Darlehensunterlagen
- ☐ Ablösebetrag der Bank
- ☐ Energieausweis
- ☐ Bauunterlagen und Grundrisse
- ☐ Wohnflächenberechnung
- ☐ Nachweise über Modernisierungen
- ☐ Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
Je vollständiger die Unterlagen sind, desto schneller kann der Verkauf abgewickelt werden.
Entwicklung 2026 und Ausblick auf 2027
Der Immobilienmarkt bleibt auch 2026 von einer stärkeren Preisorientierung geprägt. Käufer vergleichen Finanzierungsangebote sorgfältiger und legen größeren Wert auf transparente Verkaufsunterlagen. Eigentümer profitieren daher von einer professionellen Vorbereitung und einer realistischen Preisstrategie.
Für 2027 rechnen viele Marktbeobachter mit einer weiteren Stabilisierung des Immobilienmarktes. Sollte das Zinsniveau moderat bleiben, könnte sich die Nachfrage nach Bestandsimmobilien weiter erholen. Eine eingetragene Grundschuld wird dabei weiterhin kein Verkaufshemmnis darstellen, solange die Finanzierung sauber abgewickelt wird.
Fazit
Eine Immobilie mit einer Grundschuld zu verkaufen ist mit Imken Immobilien, Ihrem Immobilienmakler aus Hamburg, deutlich unkomplizierter, als viele Eigentümer zunächst vermuten. Die Grundschuld stellt in den meisten Fällen kein Hindernis dar, sondern gehört zum üblichen Ablauf einer Immobilienfinanzierung. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, vollständige Unterlagen und eine koordinierte Zusammenarbeit zwischen Verkäufer, Bank und Notar.
Eine professionelle Begleitung hilft dabei, typische Verzögerungen zu vermeiden und den Verkaufsprozess effizient umzusetzen. Gerade bei bestehenden Finanzierungen profitieren Eigentümer von einer frühzeitigen Planung und einer transparenten Abwicklung. Als Immobilienmakler in Hamburg begleitet Imken Immobilien Sie bei der Vorbereitung, Wertermittlung und rechtssicheren Vermarktung ihrer Immobilie.